Ile kosztuje wynajęcie nowego biura?

Szacuje się, że do końca 2013 roku w samej Warszawie powstanie w sumie 300 tys. m kw. nowych biur. Podaż w stolicy jest największa, ale i inne duże miasta pod tym względem nie wypadają źle. Na rynku pojawia się coraz więcej biur nowoczesnych, w budynkach klasy A, zapewniających wiele rozwiązań ekologicznych, energooszczędnych oraz gwarantujących wygodę. Wśród ofert WGN za biura klasy A i B w nowych budynkach na największych rynkach trzeba płacić przeciętnie około 50 zł od metra, o 30 – 40 proc. więcej od cen średnich.

Zanim przejdziemy do przeglądu ofert i cen za nowe biura, należy kilka zdań poświęcić samym standardom, które obowiązują na polskim rynku. Nie ma oczywiście żadnych wytycznych do konkretnej kategorii, ale umownie funkcjonują trzy klasy tego typu budownictwa: A, B i C.

Część deweloperów i obserwatorów rynku uznaje, że bardzo duże znaczenie oprócz wygody, standardu, rozwiązań technicznych itp. ma lokalizacja obiektu. A więc biurowce klasy A byłyby umiejscowione w centralnych dzielnicach miast, w otoczeniu biznesowym itp.

Najnowocześniejsze, najbardziej prestiżowe obiekty biurowe powinny być zaopatrzone w: recepcję, windy, klimatyzację, podwieszane sufity itp.

Np. budynek powinien zawierać wystarczająco duże powierzchnie otwarte, przy małej liczbie kolumn/ przeszkód pozwalające w ten sposób dowolnie kształtować podział powierzchni. Powinna być zapewniona wysoka efektywność powierzchni (niski poziom współczynnika add – on factor). Liczą się także wszelkie rozwiązania, które mogą nadać budynkom status „inteligentnych”, czyli np. dzięki rozwiązaniom technicznym pozwalające zmniejszyć zużycie energii, wykorzystujące wodę deszczową itp. Oszczędność energii uzyskuje się na wiele sposobów – np. poprzez umiejętne wykorzystanie światła naturalnego, żaluzje zewnętrzne, wydajne oświetlenie itp. Budynki, które spełniają wiele wymogów w tym zakresie mogą uzyskać ceniony certyfikat LEED, co jest potwierdzeniem, że obiekt spełnia najwyższe standardy w zakresie ekologii i oszczędzania energii.

Największym rynkiem biurowym dysponuje Warszawa, gdzie obecnie znajduje się blisko 4 mln metrów kwadratowych biur, dalej w kolejności są Kraków i Wrocław z powierzchniami przekraczającymi pół mln m kw. W Trójmieście powierzchnie biur wynoszą nieco ponad 400 tys. m kw., w Poznaniu i Katowicach – blisko 300 tys.

Średnie ceny najmu najlepszych powierzchni biurowych (nowe realizacje, dobra lokalizacja, wysoki standard) wynoszą od 22 -25 euro za m kw. w Warszawie do 12 – 14 euro w Katowicach.

Przeciętne ceny wynajmu biur w stolicy, wśród ofert WGN wynoszą około 30 zł od metra, jednak rozpiętość cenowa jest bardzo duża. Najbardziej prestiżowe, najnowocześniejsze obiekty są dużo droższe.

Dla przykładu: za 1000 metrów kwadratowych nowoczesnego budynku biurowego na Wilanowie, oddanym do użytku w 2012 roku, oferent chce 61 tys. zł, czyli 61 zł za metr kwadratowy. Stawka w tym przypadku jest więc aż o 100 procent wyższa od cen średnich.

Wysokie wyceny spotykamy też w przypadku biur w dzielnicy Mokotów, gdzie wiele ofert wynajmu w budynkach stosunkowo nowych wycenianych jest w stawkach 45 zł za metr kwadratowy.

We Wrocławiu średnie ceny wynajmu biur w WGN kształtują się na poziomie 38 zł za metr. Najdroższe obecnie oferty są jednak wyceniane o około 30 proc. wyżej. 46 zł kosztuje choćby metr kwadratowy biura na Starym Mieście w budynku z 2001 roku.

50 zł/ m kw. to z kolei stawka, po której można wynająć powierzchnię biurową w Hubska Center, nowym biurowcu z tego roku, umiejscowionym przy ul. Glinianej. Oferent informuje, że 6 – kondygnacyjny obiekt wyposażony jest w powierzchnie biurowe klasy A, ponadto w parking podziemny, klimatyzację, wentylację, ochronę, recepcję 24 h itp.

W dzielnicy Psie Pole za powierzchnie biurowe w nowym biurowcu klasy B. również należy zapłacić stawkę 50 zł od metra kwadratowego. Na wyposażeniu min. światłowodowy internet, klimatyzacja, serwerownia, monitoring, podwieszane sufity itp.

Nowoczesne biura z rynku pierwotnego nie zawsze są najwyżej wyceniane. Okazuje się, że we Wrocławiu niejednokrotnie „przegrywają’ w tym zakresie z powierzchniami biurowymi w zabytkowych kamienicach w ścisłym centrum.

Przykładowo: za 160 metrów kwadratowych w bardzo charakterystycznej, zabytkowej kamienicy tuż przy placu Solnym oferujący chce aż 22 tys. zł miesięcznie. Stawka za metr kwadratowy wynosi tutaj więc 130 zł od metra! 50 – 80 zł to z kolei ceny metra w przypadku innych kamienic w okolicy ścisłego Rynku.

W Krakowie średnio metr kwadratowy biura wśród ofert WGN kosztuje 35 zł. Wśród ofert WGN akurat w tej lokalizacji nie znajdujemy przykładów nowoczesnych powierzchni biurowych, oddanych do użytku niedawno, za to przekonujemy się znów, że wysokie stawki uzyskują również biura w zabytkowych budynkach, w centralnej lokalizacji. Przykładowo: za 85 metrów kwadratowych biura w kamienicy z 1930 roku przy ul. Kazimierza Wielkiego oferent chce 3800 zł miesięcznie, czyli 45 zł za metr.

W Gdańsku średnio za powierzchnie biurowe płaci się w WGN 38 zł od metra. Za lokal w budynku klasy A z 2008 roku, w lokalizacji Gdańsk – Siedlce wynajmujący oczekuje 40 zł od metra kwadratowego.

Inny przykład – to pomieszczenia na wynajem w biurowcu przy ul. Hallera. Obiekt posiada wszelkie wymagane dogodności m.in. recepcję 24 h itp. Wykończony jest w wysokim standardzie – cena to 60 zł od metra.

Wszystkie zaprezentowane wyżej przykłady obrazują, że za biura w nowoczesnych i nowych obiektach trzeba przeciętnie płacić od 40 do 60 zł za metr. Jest to około 30 – 40 % więcej od stawek średnich. Przegląd ofert pokazuje jednak, że niejednokrotnie nie nowoczesność a prestiżowa lokalizacja ma pierwszorzędne znaczenie, stąd biura w zabytkowych budynkach, w ścisłych centrach miast mogą być wyceniane wyżej niż lokale w nowych biurowcach. 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Data publikacji: 22 października 2013
Print Friendly, PDF & Email

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *