Lokale handlowe i biurowe – jakie najlepsze?

Lokale biurowe i lokale przeznaczone na handel czy usługi cechuje inna specyfika. Inne właściwości takich nieruchomości mają znaczenie. Różnią się też czynsze najmu.

Lokal, którego przeznaczeniem ma być biuro, nie musi być wyeksponowany w postaci witryny od ulicy. Umiejscowienie na parterze też ma mniejsze znaczenie (w odróżnieniu od lokali handlowych). Istotne jest bardziej, by przy drzwiach wejściowych do obiektu widoczna była nazwa firmy, w postaci wywieszki, tabliczki itp.
Gdzie „dobrze czują się” biura? Jeśli biuro ma być jednocześnie siedzibą firmy pożądane są obiekty reprezentacyjne w centralnych lokalizacjach. Od kilku lat odpowiedzią na ten trend u deweloperów komercyjnych jest budowa biurowców butikowych, czyli niewielkich obiektów świetnie zlokalizowanych, często w obrębie starówek największych polskich miast. Widoczna jest też tendencja do odnawiania zabytkowych kamienic i dostosowywania ich do nowych, komercyjnych funkcji. W zabytkowych kamienicach w centrach miast często spotykamy kancelarie prawne, notarialne, firmy z zakresu doradztwa itp.

W przypadku lokali biurowych znaczenie ma również aranżacja wnętrza i wygoda, zwłaszcza jeśli w takim miejscu przyjmujemy kontrahentów. Istotny jest więc standard toalet, aranżacja pomieszczeń konferencyjnych, meeting roomu, oczywiście powinno się znaleźć też miejsce na zaplecze socjalne.
Ważną kwestią jest również dostępność miejsc parkingowych. Stawki czynszów biur pokazują wyraźnie, że premiowany jest własny parking.

Prym cenowy – jeśli chodzi o wynajem biur – wiedzie oczywiście Warszawa. Tutaj średnia stawka najmu metra kwadratowego to około 60 zł, ale też rozpiętość cenowa jest największa w porównaniu do innych dużych miast. Za lokalizacje takie jak Centralny Obszar Biznesu trzeba płacić już przynajmniej 80 zł za metr kwadratowy. Jeśli biuro ma być położone na Śródmieściu przeciętny koszt może wzrosnąć do 100 zł/ m kw. a najdroższe oferty wycenia się nawet na dwa razy tyle. Drogie rejony Warszawy to z pewnością, oprócz Śródmieścia, także Mokotów czy Ochota.

Poza stolicą najwyższa obecnie podaż powierzchni biurowych dotyczy Wrocławia i Krakowa. Przeciętne ceny mieszczą się w przedziale 40 – 60 zł od metra kwadratowego. Różnice cenowe jednak również potrafią być znaczne. Przykładowo: we Wrocławiu za lokale biurowe klasy B, na Starym Mieście, oferent oczekuje 55 zł od metra kwadratowego. W oddalonej lokalizacji Muchobór Mały, koszt wynajęcia 800 metrów biura to 22 tysiące złotych, czyli stawka w tym przypadku wynosi zaledwie 27 zł od metra. Lokale w centrum są więc o 100 proc. droższe.

71

Dosyć popularne lokalizacje to również tzw. city czyli dzielnice biznesu. Chodzi np. o Mokotów/ Służewiec w Warszawie, Fabryczną we Wrocławiu, Oliwę w Gdańsk czy okolice Bonarki i Zabierzowa w Krakowie. Wynajmujący, a także najemcy mają świadomość, że kumulacja pokrewnych działalności, przynosi dobry skutek, dlatego w takich lokalizacjach ceny również są wyższe, zwłaszcza, że tam mamy do czynienia zazwyczaj z nowoczesnymi powierzchniami biurowymi. Zaletą nowoczesnych biur w dzielnicach biznesowych jest wielość funkcji takich obiektów i bogactwo dostępnych na miejscu usług – zarówno dla gości jak i pracowników. Coraz częściej standardem jest m.in. kantyna, żłobek dla dzieci, usługi sportowo – rekreacyjne czy medyczne.

Jeśli chodzi natomiast o lokale handlowe: polski rynek jest obecnie właściwie zdominowany przez ofertę centrów i galerii. Z nasyceniem na poziomie ok. 250 mkw. na 1000 mieszkańców nasz kraj dogania już pod tym względem Europę Zachodnią. Umiejscowienie lokalu wewnątrz galerii ma nieco mniejsze znaczenie niż w przypadku ulic handlowych.

Dla handlu czy usług przy ulicy kluczowa jest liczba ludzi przewijających się przez dane miejsce oraz ewentualne nasycenie konkurencją w okolicy. Najwyższe czynsze uzyskują więc lokale przy głównych ciągach pieszych, na wiodących ulicach handlowych, przy największych arteriach komunikacyjnych, w często odwiedzanych obiektach użyteczności publicznej typu dworzec, w sąsiedztwie ważnych węzłów komunikacji miejskiej, szkół wyższych itp. Premiowane jest umiejscowienie lokalu bezpośrednio przy ulicy, na parterze, z dużymi witrynami od strony ulicy. W wiodących miastach, takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto i Poznań czynsze w centrach przekraczają 100 – 150 zł za metr kwadratowy. W Warszawie stawki są jeszcze wyższe.

Co ciekawe – do atrakcyjnych lokalizacji handlowych należy też sąsiedztwo dużych centrów handlowych czy sklepów wielkopowierzchniowych typu dyskont. Takie placówki przyciągają mniejszy handel, który po prostu korzysta na sąsiedztwie i odwiedzalności dużego obiektu.

Jeśli chodzi o usługi – tu ekspozycja w postaci dużych witryn ma nieco mniejsze znaczenie. Mniej istotne jest też umiejscowienie w centrum. Wręcz przeciwnie – często działalność usługowa dobrze „czuje się” na osiedlach mieszkaniowych, częściowo odseparowanych od reszty miasta obszarów mieszkalnych, zwłaszcza jeśli w danej lokalizacji ma monopol, a przynajmniej konkurencja nie jest duża.

Katarzyna Pawłowska
Dział Analiz WGN

Data publikacji: 4 października 2016
Print Friendly, PDF & Email