Rynek biurowy w Polsce – najdrożej w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie

Duża i stale powiększająca się podaż powierzchni biurowych – to cechy tego rynku w naszym kraju. Eksperci nie mają wątpliwości, że Polska stała się liderem pod tym względem w Europie Środkowej. Najbardziej rozwinięte lokalne rynki to Kraków i Wrocław, dominuje oczywiście Warszawa.

W stolicy jest obecnie ponad 4 mln m kw. nowoczesnych biur, w Krakowie – 600 tysięcy, we Wrocławiu ponad 500, a na dalszych pozycjach znajdują się: Trójmiasto (około 400 tysięcy), Katowice, Łódź (około 300) i Poznań (blisko 300 tysięcy metrów).

Nowe powierzchnie biurowe wyrastają przede wszystkim w dużych miastach, ale coraz częściej zauważa się trend wzrastającej podaży na mniejszych rynkach, takich jak Rzeszów, Szczecin itp.

Ceny najmu powierzchni biurowych są mocno zróżnicowane w zależności od lokalizacji. Najdroższa pozostaje oczywiście Warszawa, gdzie średnia cena nieruchomości biurowej na wynajem wynosi około 60 zł, przy czym – o ile stawki w mniej centralnych lokalizacjach nie odbiegają od cen na innych największych rynkach, czyli w Krakowie i Wrocławiu – o tyle ceny prestiżowych obiektów o centralnym położeniu są zdecydowanie wyższe. Przykładowo – wyjściowy koszt wynajęcia biura w Centralnym Obszarze Biznesu to już przynajmniej 80 zł za metr kwadratowy. Z kolei wynajem lokalu w kamienicy na Śródmieściu to już koszt ponad 100 zł/ m kw., przy czym czynsze mogą sięgać i 200 zł/ m kw. Do najdroższych obszarów zaliczymy na pewno Ochotę i Śródmieście, w dalszej kolejności Mokotów i Saską Kępę.

41

We Wrocławiu przeciętny koszt najmu wynosi obecnie około 45 – 50 zł. Najdroższa lokalizacja w ofercie WGN, to ścisłe centrum, pl. Solny, gdzie oferent oczekuje 120 zł za metr kwadratowy. Oprócz centrum liczą się też takie miejsca jak rejon ulic Powstańców Śląskich i Swobodnej na Krzykach, czy Strzegomska na Fabrycznej (ze względu na dużą podaż nowoczesnych powierzchni biurowych). Wynajem w peryferyjnych, najtańszych lokalizacjach to koszt około 30 zł od metra.

Podobne – choć minimalnie niższe – stawki napotykamy w Krakowie. Tu przeciętne ceny kształtują się w przedziale 40 – 42 zł od metra. Prym wiedzie oczywiście Stare Miasto, gdzie trzeba zapłacić często nawet o 100 proc. więcej. Nieco wyższe czynsze (około 60 zł/ m kw.) spotykamy też w lokalizacji Krowodrza, Grzegrzółki i Prądnik Biały. Z kolei na drugim biegunie cenowym pozostaje Nowa Huta – tu wśród ofert znajdziemy stawki nie przekraczające 25 zł od metra.

Jak już pisaliśmy – trzy wyżej wymienione rynki dominują w Polsce pod względem podaży powierzchni biurowych. Na Warszawę przypada ponad 60 proc. całkowitej podaży w kraju. Z kolei Wrocław i Kraków mają po około 10 proc.

W Poznaniu stawki przeciętne są już o około 25 proc. niższe niż w tych lokalizacjach i wynoszą 33 zł za metr kwadratowy. Podobne ceny spotykamy w Łodzi i Katowicach. Nieco wyższe czynsze najmu to z kolei rzeczywistość Trójmiasta. W Gdańsku przeciętny koszt to 40 zł od metra kwadratowego. Na starówce trzeba jednak wyłożyć przynajmniej 60 – 70 zł za metr. Największa liczba ofert dotyczy Wrzeszcza i Śródmieścia.

Jak już mówiliśmy – mimo, że podaż nowoczesnych biur w Polsce jest skupiona w największych miastach – można zauważyć też trend rozwoju tego rynku w mniejszych lokalizacjach.

Warto w tym kontekście wymienić przede wszystkim Szczecin, gdzie widać wyraźny wzrost podaży powierzchni biurowych, a i czynsze w tej chwili równają się takim lokalizacjom jak Poznań, czy Katowice. Na taki stan rzeczy mają wpływ nowe, oddawane sukcesywnie inwestycje i rosnące zapotrzebowanie ze strony najemców.

Wymienić można takie obiekty, jak choćby Lastadia Office, Piastów Office Center, Brama Portowa. Obecnie przeciętne ceny najmu w Szczecinie wynoszą około 35 zł. Łączny zasób powierzchni biurowej tego miasta to około 90 tysięcy metrów kwadratowych. Mimo, że ciągle jest to wyraźnie mniej od Łodzi, czy Poznania, to jednak rynek ten przeżywa zauważalny rozkwit. W 2013 roku realizowanych było rekordowo dużo projektów i ciągle nowe są w budowie.

Mechanizmem napędzającym podaż biur w Szczecinie jest oczywiście branża BPO, w której w tym mieście zatrudnia się obecnie 3400 osób. Do rozwijających się lokalizacji należy też dodać takie miasta, jak Rzeszów, Lublin czy Bydgoszcz. Powstają w nich nowe budynki biurowe i sukcesywnie podaż oraz jakość oferty się powiększa.

Co, oprócz lokalizacji, ma znaczenie dla ceny najmu? Oczywiście istotna jest standard obiektu. Najdroższe powierzchnie to te w budynkach klasy A, wynajmowanych głownie przez klientów korporacyjnych. Często chodzi o budynki powstające w kilku fazach, co pozwala dużym firmom również rozwijać swoją ekspansję na lokalnym rynku. Z kolei mniejsze podmioty raczej celują w powierzchnie klasy B czy C. Wymogi, co do jakości, są coraz bardziej wyśrubowane. Najniższe czynsze dotyczą starych biurowców, nieadaptowanych do nowych funkcji, nie remontowanych. Część najemców może być też mniej zainteresowana kamienicami, ze względu na problemy z parkowaniem. W nowych budynkach liczą się już nie tylko „standardowe’ udogodnienia jak klimatyzacja, dobre łącze internetowe itp. Znaczenie mają miejsca parkingowe i dodatkowe usługi – takie jak kantyna w budynku, a nawet przedszkole dla dzieci.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Data publikacji: 6 marca 2014
Print Friendly, PDF & Email