Rynek najmu powierzchni biurowych w dużych miastach

Rynek powierzchni biurowych w Polsce od kilku lat charakteryzuje się wysoką podażą. Wg analiz taka sytuacja ma miejsce przede wszystkim w stolicy, gdzie do końca tego roku może przybyć nawet ponad 300 tys. m kw. nowych biur. Spośród innych dużych miast wysoka podaż cechuje też Wrocław i Trójmiasto. Coraz częściej jednak obserwowane jest zjawisko pustostanów, które powoduje presję na obniżkę czynszów. Jak obecnie wyglądają stawki za metr kwadratowy biura do wynajęcia na rynku wtórnym? Sprawdziliśmy to na przykładzie ofert z największych miast Polski.


Największym rynkiem biurowym jest oczywiście Warszawa, gdzie obecnie znajduje się blisko 4 mln metrów kwadratowych biur, dalej w kolejności są Kraków i Wrocław z powierzchniami przekraczającymi pół mln m kw. W Trójmieście powierzchnie biur wynoszą nieco ponad 400 tys. m kw., w Poznaniu i Katowicach – blisko 300 tys.
Średnie ceny najmu najlepszych powierzchni biurowych (nowe realizacje, dobra lokalizacja, wysoki standard) wynoszą od 22 -25 euro za m kw. w Warszawie do 12 – 14 euro w Katowicach.
Jak wyglądają stawki za metr kwadratowy biur do wyjęcia na rynku wtórnym? Są bardzo zróżnicowane.
Na przykładzie ofert z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości w Warszawie biura można wyjąć już za 7 euro za metr kwadratowy. Tyle kosztuje wynajem powierzchni biurowych na Bielanach, nieopodal końcowej stacji metra-Młociny.
Z kolei na warszawskiej Woli biura można wynająć już za 30 zł za metr kwadratowy. Chodzi o obiekt o powierzchni 338 m kw z powierzchniami biurowymi , magazynowymi, warsztatowo-produkcyjnymi. Pomieszczenia wymagają dostosowania do profilu działalności potencjalnego inwestora. Biurowe powierzchnie mieszczą się na piętrze. Pomieszczenia na parterze mają wysokość 3,75m.
Jeśli interesują nas biura na Mokotowie, te możemy wynająć już za 11 zł netto za metr kwadratowy. Tak atrakcyjna stawka dotyczy jednak dużych lokali – biur o powierzchni 2200 m kw. w nowoczesnym budynku niedaleko Galerii Mokotów. Oferent informuje, że do ceny wynajmu za m kw. netto należy dodać opłatę za koszt eksploatacji 5 Eur/m kw. netto miesięcznie.
Za najem lokalu biurowego na Ursynowie, o powierzchni 174 m kw. trzeba zapłacić 52 zł za metr kwadratowy i doliczyć do tego 12,50 zł / m kw. netto opłaty administracyjnej. Chodzi o lokal w budynku z 2002 roku. Budynek dwupiętrowy, o wysokim standardzie z klimatyzacją, okablowaniem komputerowym oraz ochroną. Przy obiekcie są całodobowe niestrzeżone miejsca parkingowe dostępne dla najemców.
63 zł za metr kwadratowy będzie nas kosztować wynajem lokalu o powierzchni 163 m kw. przy ul. Reymonta na Bielanach. Lokal mieści się w budynku z 1993 roku.
We Wrocławiu ofert wynajmu biur jest zdecydowanie więcej niż w Warszawie, co może wskazywać, że rynek biurowy stolicy Dolnego Śląska osiąga już powoli stan nadpodaży, zwłaszcza, że sporo ofert dotyczy centralnych, prestiżowych lokalizacji.
Wynajem biur w samym centrum miasta – przy Placu Solnym będzie nas kosztować około 60 zł za metr kwadratowy. Tyle kosztuje lokal o powierzchni 800 m kw. w kamienicy na Starym Mieście. Inwestor zachwala, że obiekt ma wysoki standard, jest po modernizacji i przebudowie: „Każdy lokal posiada pełne okablowanie siecią telefoniczną i internetową. Komunikacja pomiędzy piętrami odbywa się klatką schodową oraz panoramiczną windą osobową. Wyjątkowego uroku kamienicy dodaje wewnętrzne patio, które pięknie doświetla światłem naturalnym wewnętrzne pomieszczenia budynku na wszystkich kondygnacjach.
Obiekt posiada ochronę w godzinach nocnych oraz inteligentny system powiadamiania o zagrożeniu pożarowym”. Za wynajem tylko biur na parterze będziemy musieli zapłacić jednak dużo więcej – bo 130 zł za m kw. Taniej jest od pierwszego piętra w górę – tu ceny wahają się w przedziale 50 – 60 zł za m kw.
Jeśli nie interesuje nas prestiżowa lokalizacja i zadowolimy się biurem oddalonym nieco od ścisłego centrum, a do tego poszukujemy lokalu małego, być może zadowoli nas oferta za 27 zł za m kw. w dzielnicy Fabryczna, na osiedlu Nowy Dwór. Tam do wynajęcia jest 18 metrowy lokal biurowy.
Wśród najdroższych lokalizacji na wrocławskim rynku wtórnym, jest lokal w kamienicy na parterze w ścisłym centrum. Za metr kwadratowy trzeba zapłacić 130 zł. W lokalu o powierzchni 168 m kw. znajduje się z recepcja z poczekalnią dla Klientów, 3 pokoje do indywidualnej obsługi, 2 toalety, kuchnia, serwerownia oraz sala konferencyjna do pracy dla ok. 15 osób.
W Krakowie lokal biurowy w dzielnicy Podgórze można wynająć już za 30 zł za m kw. Tyle kosztuje wynajęcie biura o powierzchni 25 m kw. Pomieszczenie w dobrym standardzie wykończenia. W cenie wszystkie opłaty eksploatacyjne i parking na terenie obiektu – informuje oferent.
Wśród droższych ofert znajdziemy z kolei lokal w nowym budynku w rejonie ulicy Królewskiej. Cena to 77 zł za m kw. Lokal o łącznej powierzchni 111,08 m2, z czego na parterze znajduje się 63,18 m2 oraz w przyziemiu powierzchnia 47,91 m2.
Posiada indywidualne wejście bezpośrednio z ulicy, duże przeszklone witryny, wewnątrz ściany wykończone cegłą dekoracyjną, na podłogach płytki gresowe. Budynek pochodzi z 2011 roku.
Jeśli natomiast nie zależy nam na lokalizacji dobrą ofertą może być wynajem lokalu w Nowej Hucie. Przegląd ofert wskazuje, że ceny w tym miejscu są nieco niższe. Dla przykładu – za 100 m kw. biura zapłacimy około 25 zł za metr. W tej cenie jest lokal w przyziemiu nowoczesnego budynku. Składa się z pomieszczenia typu open space, zaplecza socjalnego i łazienki. Budynek jest ogrodzony, oświetlony w pełni monitorowany oraz wyposażony w system alarmowy.
W Gdańsku, podobnie jak we Wrocławiu, da się zaobserwować sporą podaż powierzchni biurowych na wynajem na rynku wtórnym. Ofert jest wielokrotnie więcej niż w Warszawie.
Najniższe stawki zaczynają się od 30 zł za metr kwadratowy. Za 37 zł od metra można wynająć lokal biurowy o powierzchni 120 m kw. w Pruszczu Gdańskim.
Wśród drogich lokalizacji znajdziemy lokal reklamowany jako „położony na najbardziej komercyjnej ulicy Gdańska” czyli ul. Grunwaldzkiej. Cena biura (40 m kw.) właśnie w tym miejscu to blisko 100 zł za metr kwadratowy.
W Poznaniu ofert wynajmu w porównaniu do Wrocławia czy Gdańska jest niewiele, a to z kolei znajduje potwierdzenie w danych dotyczących ogólnie powierzchni biurowych w dużych miastach Polski – gdzie Poznań wypada na tle innych lokalizacji dosyć słabo.
Ceny w Poznaniu na podstawie ofert z WGN nie są jednak wygórowane. Lokal biurowy na samej starówce można wynająć już za 40 zł za m kw. Na tyle wycenił oferent 50 metrów kwadratowych w kamienicy na Starym Rynku.
66 zł za metr kwadratowy trzeba natomiast dać za wynajem lokalu w dzielnicy Łazarz (ulica Głogowska). Do wynajęcia jest 120 m kw. powierzchni na parterze odrestaurowanej kamienicy. Lokal posiada 2 duże witryny, wejście bezpośrednio od ulicy.
Największe miasto śląskie, czyli Katowice cechuje dużo ofert najmu i bardzo zróżnicowane ceny. Dla przykładu – za 25 zł za metr można wynająć niewielki lokal biurowy na 5 piętrze ośmiokondygnacyjnego wyremontowanego budynku.
40 zł za metr będzie nas kosztować biuro oddalone o około 10 minut marszu od ścisłego centrum miasta. Nieruchomość położona jest niedaleko galerii handlowych Silesia City Center, Galeria Katowicka.
Jeśli szukamy nieco większego metrażu, atrakcyjnej lokalizacji i wysokiego standardu dobrą ofertą dla nas może okazać się lokal w kamienicy przy ul. Kościuszki. Do wynajęcia jest 140 m kw. powierzchni. Cena to 45 zł za m kw. Jak informuje oferent: „Lokal po kapitalnym remoncie, wymienione wszystkie instalacje, stolarka drzwiowa i okienna (drewniana), parkiet, płytki. Na ścianach piękna tapeta, w każdym pomieszczeniu kryształowe żyrandole, stylowe dodatki. Kuchnia zabudowana, z wyposażeniem (lodówka, płyta grzewcza, mikrofala).”
Jeśli natomiast interesuje nas najwyższy standard, duża powierzchnia i nowoczesne budownictwo do wynajęcie jest piętro o powierzchni 1030 m kw. w biurowcu klasy A z 2010/11 r. Budynek wielofunkcyjny, w którym na parterze znajduje się pawilon handlowy znanej sieci spożywczej, piętro z niezależnym wejściem, przygotowane pod usługi medyczne, kosmetyczne, biurowe. Obiekt bardzo nowoczesny, o wysokim standardzie wykończenia, z windą, klimatyzacją. Lokal stanowi zespoły pomieszczeń na wynajem wraz z pomieszczeniami technicznymi, sanitarnymi. Cena wynajmu: 65,-zł/m2 netto.
Podsumowując: przegląd ofert najmu powierzchni na rynku wtórnym generalnie potwierdza obserwację, że stawki najmu na rynku wtórnym są nieco niższe od cen transakcyjnych w przypadku nowobudowanych biurowców w najwyższym standardzie. Za nieco gorsze lokalizacje trzeba zapłacić około 25 – 30 zł. Większe ceny uzyskują lokale w centrach miast, w kamienicach i budynkach stosunkowo nowych ( po 2000 r.). Za tego typu lokalizacje trzeba zapłacić od około 60 do 100 zł za metr. Stawki za metr kwadratowy lokali większych powierzchniowo są z reguły niższe, niż w przypadku lokali małych. Na rynku obserwujemy dużą liczbę ofert w Gdańsku, Wrocławiu i Katowicach.

 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Data publikacji: 2 sierpnia 2013
Print Friendly, PDF & Email

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *