Wrocław zajmuje trzecie miejsce w Polsce, po Warszawie i Krakowie, pod względem zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej – w początku 2013 roku funkcjonuje tu około 425 tys. mkw. nowoczesnych biur. Zasób ten powiększy się z końcem bieżącego roku i w kolejnych latach w wyniku oddania do użytku inwestycji będących w budowie.
Za najbardziej spektakularne wydarzenie 2012 roku na rynku nieruchomości komercyjnych we Wrocławiu można uznać inaugurację kompleksu apartamentowo-biurowo-handlowego Sky Tower firmy LC Corp, będącego najwyższym budynkiem w Polsce. Pomimo, że w maju 2012 rozpoczęła funkcjonowanie tylko część handlowa o powierzchni ok. 25 tys. mkw., i to w znacznym stopniu jeszcze niewynajęta, to jednak skala całego obiektu, jego powierzchnia i koszt inwestycji, uplasowały go na pierwszym miejscu pośród innych obiektów biurowych i handlowych zaistniałych w minionym roku. Sky Tower ma dostarczyć docelowo (pierwsze gotowe powierzchnie od I kwartału 2013) 28,5 tys. mkw. biur. Konkurować z nim mogą jedynie Aquarius Business House firmy Echo Investment, który docelowo będzie miał 25 tys. mkw. powierzchni biurowej – na razie gotowy jest I etap, II etap zakończy się we wrześniu 2013 – oraz Green Towers, realizacja Skanska Property Poland, budowana również dwuetapowo.
Popyt
Po dość aktywnym 2011 roku, pierwszy i drugi kwartał 2012 przyniosły spadek popytu. Wyczuwało się spowolnienie aktywności biznesowej firm. Dopiero w drugim półroczu 2012 rynek ponownie się ożywił i wzrósł popyt.
Według danych WGN, od początku 2012 roku dominują umowy wynajmu lokali biurowych z przedziału 50 – 80 mkw., w standardzie klasy A, B+ i B, zawierane na okres 2 lub 3 lat, głównie przez przedstawicieli polskich firm, reprezentujących small business. Zwiększył się też popyt ze strony młodych firm, rozpoczynających dopiero swoją działalność, na małe lokale o powierzchni 20 – 40 mkw., w dobrym standardzie, ale z bardzo umiarkowanym czynszem.
Większe powierzchnie, rzędu 300 – 800 mkw. w najwyższym standardzie klasy A i B+, były głównie przedmiotem transakcji w przypadku firm z kapitałem zagranicznym lub mieszanym; umowy zawierano najczęściej na 5 lat.
O wyborze konkretnej oferty, niezmiennie od lat, decydują takie czynniki, jak: wysokości czynszu, standard biura, lokalizacja w centrum lub przy głównych arteriach miejskich, stan wyposażenia lokalu pozwalający na wprowadzenie się od zaraz – bez konieczności przeprowadzania nawet drobnych remontów, możliwość identyfikacji firmy na zewnątrz, tzn. szyld lub kaseton reklamowy w widocznym miejscu, łatwy dostęp dla klientów, w tym również miejsca parkingowe bezpośrednio przy budynku lub w bliskiej odległości.
W ofercie wrocławskiego rynku biurowego utrzymuje się nadpodaż lokali biurowych o zróżnicowanej wielkości i standardzie – od powierzchni klasy A i B, poprzez biurowce z lat 70-tych i kamienice po modernizacji, a na domach wolnostojących i mieszkaniach kończąc.
Na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy zmniejszyło się zainteresowanie tańszymi powierzchniami do remontu – najemcy są bardziej wymagający, planując jak najszybsze rozpoczęcie działalności. Pomimo, że kryterium niskiej ceny jest od ostatniego załamania rynku najważniejsze, wybierano lokale gotowe do natychmiastowego wprowadzenia się, zamiast możliwość adaptacji biura we własnym zakresie i odliczenia kosztów remontu z czynszu.
Podaż
We Wrocławiu oprócz lokali biurowych w nowo wybudowanych biurowcach, dostępne są także powierzchnie w starszych zmodernizowanych obiektach oraz w historycznych kamienicach. Reprezentacyjne kamienice, które przeszły dogłębną modernizację i zyskały wysoki standard oraz mają doskonałą lokalizację w ścisłym centrum miasta przy głównych ulicach przyciągają najemców konkurencyjnym poziomem czynszów; dodatkowymi walorami są „nobliwy” wystrój wnętrz, a także, co często podkreślają najemcy, mniejsza skala budynków, umożliwiająca łatwiejszą niż w dużych centrach biurowych identyfikację firm. Jedynym mankamentem może być tu ograniczona dostępność parkingów – a brak parkingu w najbliższym otoczeniu to praktycznie porażka.
Konkurencyjną i zyskującą na popularności formą stało się też wynajmowanie domów wolnostojących w dobrym standardzie i w dobrej lokalizacji – głównie na siedziby firm; przykładowo czynsze najmu to 17zł -30 zł/mkw./m-c netto dla powierzchni 200-300 mkw., w zależności od standardu i lokalizacji w mieście.
Na 2013 rok deweloperzy rynku komercyjnego zapowiedzieli rozpoczęcie kilku nowych inwestycji biurowych we Wrocławiu, m.in.: Promenady ZITA, ok. 20 tys. mkw. w obszarze Promenad Wrocławskich (Vantage Development); West Gate, ok. 16 tys. mkw., ul. Lotnicza/Millenijna (Echo Investment); Times II, ok. 15,3 tys. mkw. biur, ul. Ruska i Kazimierza Wlk. (UBM Times); Green Day przy ul. Szczytnickiej oraz biurowiec przy pl. Dominikańskim – ok. 35 tys. mkw. (Skanksa Property Poland).
Szykuje się więc spory zastrzyk nowej podaży w wysokim standardzie, co wróży spadek czynszów w przyszłym roku, a przynajmniej utrzymanie ich stabilnego poziomu.
Każda nowa inwestycja biurowa przyczynia się do rozwoju miasta jako centrum biznesowego. Duża podaż nowoczesnej powierzchni biurowej pozwala zachować przystępny poziom czynszów najmu, czego następstwem jest przyciąganie kolejnych firm, a w rezultacie rozwój rynku pracy.
Stawki czynszów
Stawki czynszów na przestrzeni 2012 roku uległy obniżeniu średnio o 11%, w wyniku spowolnienia popytu w I półroczu oraz dużej podaży wolnej powierzchni, zwłaszcza w przypadku standardu klasy B i niższego.
Czynsze ofertowe netto utrzymują się na poziomie 10-12 euro/mkw/m-c dla biur klasy A i B+ oraz 6-9,5 euro/mkw/m-c dla niższego standardu. Do ceny doliczane są: podatek VAT, koszty zużycia mediów oraz, opcjonalnie, opłaty za użytkowanie wspólnych powierzchni komunikacyjnych.
Można spodziewać się, że znaczny przyrost nowoczesnych powierzchni biurowych w dobrych lokalizacjach spowoduje kolejne spadki stawek czynszów, zwłaszcza dla lokali o niższym standardzie i mniej korzystnej lokalizacji.
Małgorzata Battek
WGN Nieruchomości
