Ponad pół miliona metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni biurowej – taka aktualnie podaż dotyczy stolicy Dolnego Śląska. Wrocław jest jednym z największych i najszybciej rozwijających się rynków biur w Polsce. Tutaj też ceny najmu biur są wygórowane. W WGN przeciętnie trzeba płacić około 45 zł za metr kwadratowy.
Największym rynkiem w Polsce pozostaje oczywiście Warszawa, gdzie powierzchnię nowoczesnych biur szacuje się nawet na 4 mln metrów kwadratowych. Warto dodać, że pod tym względem stolica naszego kraju już dawno wyprzedziła inne stolice państw Europy Środkowej.
Na drugim miejscu, jeśli chodzi o podaż nowoczesnych biur znajduje się Kraków, gdzie powierzchnię szacuje się na około 600 tysięcy metrów kwadratowych. Trzecie miejsce przypada właśnie dla Wrocławia – rok 2013 zamknął się przekroczeniem ponad pół miliona metrów nowoczesnych lokalizacji biurowych. Warto jednak dodać, że w budowie pozostaje ciągle ponad 60 tysięcy metrów nowej powierzchni. Na ten rok przypada zakończenie wielu dużych, prestiżowych inwestycji. M.in. skończony ma być biurowiec firmy Skanska na pl. Dominikańskim, Green Day przy Wyszyńskiego, czy Silver Tower na pl. Konstytucji 3 Maja. Podobnych projektów jest dużo więcej.
Co prawda wysoka podaż nowych biur przekłada się na wskaźnik pustostanów, który przekroczył 12 proc., a więc teoretycznie dużo, ale znawcy rynku podkreślają, że ciągle jest wysoki popyt na nowe realizacje, bo niewynajęte powierzchnie, rozłożone w wielu obiektach, często są zbyt małe, by zaspokoić zapotrzebowanie najemców. Stąd nadal nowe biura są poszukiwane.
Wrocławski rynek powierzchni biurowych, podobnie jak w przypadku innych dużych miast kraju, napędza głównie branża BPO, czyli usługi dla biznesu. Polska stała się liderem w tym zakresie w Europie Środkowej. Wg danych z 2013 roku sektor nowoczesnych usług dla biznesu w Polsce zatrudnia już ponad 110.000 osób i w kolejnych latach przewidywany jest dalszy wzrost. Tą „specjalizację” lokalnego rynku widać oczywiście także we Wrocławiu gdzie dużymi najemcami są m.in. HP, Credit Suisse i wiele innych firm.
Jak kształtują się ceny najmu? Oczywiście najwyższe dotyczą lokalizacji centralnych, czyli na Starym Mieście, ale też w cenie są te lokalizacje, które wyrastają na miano „wrocławskiego city” przez nagromadzenie nowoczesnych biurowców. Będą to więc miejsca takie, jak – rejon ulicy Powstańców Śląskich, Swobodnej, Robotniczej i Strzegomskiej. W tych wszystkich miejscach nie brak nowoczesnych powierzchni biurowych.
Przeciętne ceny za wynajem całego obiektu, w dobrej lokalizacji i o dobrym standardzie wynoszą od 45 zł za metr kwadratowy – stawki oczywiście są nieco mniejsze, gdy w grę wchodzi wynajem większych powierzchni.
Przykładowo: za 46 zł od metra do wynajęcia jest 1800 m kw., pięciokondygnacyjnego biurowca z 2001 roku przy ul. Ruskiej, a więc w centralnej lokalizacji Starego Miasta. Obiekt zapewnia wszelką niezbędną infrastrukturę (monitoring, ochrona, serwerownie itp.). 55 zł za metr to koszt wynajęcia 5000 m kw. biurowca przy ul. Piłsudskiego, a więc również w centralnej lokalizacji. Obiekt klasy B. zapewnia wszelkie niezbędne wyposażenie.
Do tańszych lokalizacji należą natomiast m.in. Śródmieście, czy dzielnice peryferyjne, takie jak Psie Pole. 35 zł od metra to ofertowy koszt wynajmu 270 m kw. powierzchni w biurowcu klasy B z 2001 roku na Kleczkowie, rejonie Śródmieścia. Z kolei, jedną z najtańszych ofert, będzie wynajem biura na Krzykach w lokalizacji – Borek, za który oferent oczekuje 20 zł od metra kwadratowego miesięcznie. Warto jednak dodać, że i na Starym Mieście, można „ustrzelić” okazje cenowe. Jedną z ofert w WGN jest wynajem 67 m kw. biura przy ulicy Ruskiej, w kamienicy z ochroną, recepcją itp. w cenie 21 zł od metra kwadratowego. Tego typu oferty to jednak rzadkość.
Przegląd cen pokazuje prostą prawidłowość – w budynkach stosunkowo nowych, o dobrym standardzie, w centralnych lokalizacjach stawki zaczynają się od 40 – 45 zł za metr kwadratowy sięgając jednak nawet powyżej 100 zł/ m kw. Wśród najdroższych ofert w WGN jest obecnie lokal na pl. Solnym w cenie 120 zł od metra. Tak wysoka cena wynika nie tylko z dogodnej lokalizacji, ale też dogodnych warunków do prowadzenia w tym miejscu działalności handlowej, komercyjnej, ze względu na duże przeszklenia i wejście od ulicy. Najniższe stawki z kolei na rynku Wrocławskim to 20 – 30 zł/ m kw. Dotyczą one bardziej peryferyjnych lokalizacji i obiektów starszych, o gorszej jakości.
Porównując ceny najmu do innych dużych miast możemy powiedzieć, że oczywiście są one dużo niższe od tych ze stolicy, gdzie wynoszą one przeciętnie około 60 zł od metra, a w centrum około 80 zł, jednak czynsze wrocławskie nie odbiegają za to od konkurencyjnego Krakowa – kształtują się na podobnym poziomie.
Jak rynek powierzchni biurowych będzie się rozwijał w tym roku? Duża podaż nowych obiektów wskazuje, że nadal będzie w mocnym trendzie wzrostowym. Ceny raczej nie powinny ulec istotnej zmianie.
Iwona Hryncewicz
Dział Analiz WGN